Author: MAG

D’entrée de jeu, je te confirme que pour être un investisseur immobilier aguerri tu dois connaitre plus de 11 règles.

Ceci dit.

Si tu connais au moins les 11 règles qui suivent tu auras une longueur d’avance sur le petit investisseur du dimanche.

Je te promets.

Achète sous la valeur marchande

Pourquoi chercher à réinventer la roue?

Si tu veux un investissement sûr, tu te dois d’acheter sous la valeur marchande.

En anglais on dit “You make money when you buy.”

Il n’y a rien de plus vrai.

C’est de là que provient ton vrai profit.

Si tu sais que tu achètes un truc 20 000$ moins cher que ce que tous les autres sont prêts à payer ne crois-tu pas que tu as un avantage sur les autres vendeurs?

Tu pourrais mettre l’unité en vente dès demain et déjà retrouver ton investissement initial et peut-être même en tirer un profit immédiatement.

La règle de 20%

Lorsque j’achète de l’immobilier je m’assure de fournir au minimum un investissement de 20% du coût total de l’achat.

Je ne sais pas chez toi comment cela fonctionne, mais ici ça me permet de sauver une tonne de frais sur l’acquisition.

Si j’avais à me planté, ce qui n’est pas le cas puisque tu respectes la règle précédente, et bien au pire je risquerais de perdre qu’une portion de ce que j’ai investi et non la portion que j’ai emprunté à mes investisseurs ou à l’institution financière.

Ne triche pas les chiffres.

“Don’t fudge the numbers“.

Trop souvent un investisseur pressé d’acheter va tromper ses propres chiffres.

Il va diminuer les frais reliés à l’achat.

Diminuer les frais durant la conservation du bien immobilier.

Amoindrir les coûts de rénovation.

Et majorer le profit potentiel.

S’il-vous-plait, ne tombe pas dans le piège.

Tu as hâte, je comprends.

C’est excitant d’investir dans l’immobilier.

L’expérience est enrichissante dans tous les sens du mot.

Mais ne saute pas dans un achat sans avoir des montants conservateurs.

Pour les rénovations surtout.

Systématiquement j’ajoute 30% au budget des coûts de rénovation pour chacun de mes dossiers.

Pourquoi?

Car à chaque fois il y a un truc que tu n’avais pas prévu.

Ça arrive.

Trop souvent.

Alors ne triche pas tes coûts… à la baisse.

Appréciation

Crois-tu que cet immeuble va augmenter de valeur dans le temps.

Ne base pas tous tes calculs sur l’appréciation, mais sache que tu fais mieux de mettre cette donnée dans ton tableur.

Est-ce que le marché actuel te permet de croitre la valeur de ta propriété avec les années.

Il est effectivement plus envieux d’investir dans un marché où ton immeuble prend 3 à 6% par année que dans un marché stagnant en dessous de 1%.

Est-ce que ce secteur est prisé?

Y a-t-il de nouveaux développements aux alentours?

Imagine que tu sois l’une des premières propriétés dans un secteur où un supermarché et un centre commercial verra le jour dans les 5 prochaines années. Cela aura un impact immense sur la valeur de ton immeuble.

Prends soin de ton immeuble et fais-en des améliorations.

Changer la toiture, c’est de l’entretien.

Ajouter une extension à l’une des unités ou bâtir un garage sont des améliorations donnant une valeur plus élevée à ton immeuble et à tes revenus de location.

La règle du 1%

Je ne sais pas si chez toi c’est possible.

Chez moi ce n’est pas possible.

C’est pourquoi nous avons décidé, ma conjointe et moi, d’investir aux États-Unis où cette règle s’y applique.

La règle de 1% est de te procurer des unités qui te rapporte un revenu mensuel brut de 1% son prix coutant.

Exemple: Une maison unifamiliale d’un secteur précis génère 2 000$ de loyer par mois. Je ne dois pas payer cette maison plus de 200 000$.

1% de 200K = 2 000$ par mois.

Certaines propriétés permettent un pourcentage plus élevé. (1.5%, 2%)

Plus le pourcentage est élevé, plus ton Cash-Flow a des chances d’être élevé.

Pourquoi je mentionne “a des chances”, car cela implique aussi probablement plus de risque selon le secteur.

Crime, vacance, etc.

Ne cours pas les 2% à moins de parfaitement connaitre la situation de ce secteur et d’être en mesure de surmonter ses enjeux.

Vacance

En anglais “Vacancy“.

Est-ce que ce que tu regardes à acquérir à plus de 10% des logements vides et libres?

Si le secteur est en demande et que ce n’est qu’une histoire de rénover une ou deux unités pour les remplir, ce peut être une belle opportunité d’investissement.

Si, par contre, c’est parce que l’unité est dans l’arrondissement de la place Vendôme de Paris et bien peut-être que de passer ton tour serait une meilleure idée.

En fait, l’élément clé ici est de connaitre le secteur.

Si tu comprends que tout cela est dû à un mauvais management, à des loyers trop élevés ou à des unités à rénover, tu peux ajuster et créer ton opportunité.

À l’inverse si tu as un immeuble qui a 100% de ses unités louées à l’année cela peut être une autre belle opportunité pour toi d’en augmenter les loyers.

De règle générale, je vise les vacances inférieures à 5% du revenu brut de loyer.

La règle des 50% pour les dépenses

La règle la plus précieuse des investisseurs est la règle de pouce de 50%.

Lorsque tu analyses une propriété et que tu veux calculer rapidement sa rentabilité, son Cash-Flow.

Additionne le total des revenus de loyer moins la vacance et coupe le de moitié.

On assume que la première moitié est reliée à toutes les dépenses d’opération de l’immeuble.

De la moitié restante soustrait le service de la dette (voir plus bas) et tu devrais te retrouver avec une estimation rapide de ton Cash-Flow.