Connaissez-vous l’expression
“vouloir le beurre et l’argent du beurre”?
LES 11 RÈGLES DE L'INVESTISSEUR IMMOBILIER
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D’entrée de jeu, je te confirme que pour être un investisseur immobilier aguerri tu dois connaitre plus de 11 règles.
Ceci dit.
Si tu connais au moins les 11 règles qui suivent tu auras une longueur d’avance sur le petit investisseur du dimanche.
Je te promets.
Achète sous la valeur marchande
Pourquoi chercher à réinventer la roue?
Si tu veux un investissement sûr, tu te dois d’acheter sous la valeur marchande.
En anglais on dit “You make money when you buy.”
Il n’y a rien de plus vrai.
C’est de là que provient ton vrai profit.
Si tu sais que tu achètes un truc 20 000$ moins cher que ce que tous les autres sont prêts à payer ne crois-tu pas que tu as un avantage sur les autres vendeurs?
Tu pourrais mettre l’unité en vente dès demain et déjà retrouver ton investissement initial et peut-être même en tirer un profit immédiatement.
La règle de 20%
Lorsque j’achète de l’immobilier je m’assure de fournir au minimum un investissement de 20% du coût total de l’achat.
Je ne sais pas chez toi comment cela fonctionne, mais ici ça me permet de sauver une tonne de frais sur l’acquisition.
Si j’avais à me planté, ce qui n’est pas le cas puisque tu respectes la règle précédente, et bien au pire je risquerais de perdre qu’une portion de ce que j’ai investi et non la portion que j’ai emprunté à mes investisseurs ou à l’institution financière.
Ne triche pas les chiffres.
“Don’t fudge the numbers“.
Trop souvent un investisseur pressé d’acheter va tromper ses propres chiffres.
Il va diminuer les frais reliés à l’achat.
Diminuer les frais durant la conservation du bien immobilier.
Amoindrir les coûts de rénovation.
Et majorer le profit potentiel.
S’il-vous-plait, ne tombe pas dans le piège.
Tu as hâte, je comprends.
C’est excitant d’investir dans l’immobilier.
L’expérience est enrichissante dans tous les sens du mot.
Mais ne saute pas dans un achat sans avoir des montants conservateurs.
Pour les rénovations surtout.
Systématiquement j’ajoute 30% au budget des coûts de rénovation pour chacun de mes dossiers.
Pourquoi?
Car à chaque fois il y a un truc que tu n’avais pas prévu.
Ça arrive.
Trop souvent.
Alors ne triche pas tes coûts… à la baisse.
Appréciation
Crois-tu que cet immeuble va augmenter de valeur dans le temps.
Ne base pas tous tes calculs sur l’appréciation, mais sache que tu fais mieux de mettre cette donnée dans ton tableur.
Est-ce que le marché actuel te permet de croitre la valeur de ta propriété avec les années.
Il est effectivement plus envieux d’investir dans un marché où ton immeuble prend 3 à 6% par année que dans un marché stagnant en dessous de 1%.
Est-ce que ce secteur est prisé?
Y a-t-il de nouveaux développements aux alentours?
Imagine que tu sois l’une des premières propriétés dans un secteur où un supermarché et un centre commercial verra le jour dans les 5 prochaines années. Cela aura un impact immense sur la valeur de ton immeuble.
Prends soin de ton immeuble et fais-en des améliorations.
Changer la toiture, c’est de l’entretien.
Ajouter une extension à l’une des unités ou bâtir un garage sont des améliorations donnant une valeur plus élevée à ton immeuble et à tes revenus de location.
La règle du 1%
Je ne sais pas si chez toi c’est possible.
Chez moi ce n’est pas possible.
C’est pourquoi nous avons décidé, ma conjointe et moi, d’investir aux États-Unis où cette règle s’y applique.
La règle de 1% est de te procurer des unités qui te rapporte un revenu mensuel brut de 1% son prix coutant.
Exemple: Une maison unifamiliale d’un secteur précis génère 2 000$ de loyer par mois. Je ne dois pas payer cette maison plus de 200 000$.
1% de 200K = 2 000$ par mois.
Certaines propriétés permettent un pourcentage plus élevé. (1.5%, 2%)
Plus le pourcentage est élevé, plus ton Cash-Flow a des chances d’être élevé.
Pourquoi je mentionne “a des chances”, car cela implique aussi probablement plus de risque selon le secteur.
Crime, vacance, etc.
Ne cours pas les 2% à moins de parfaitement connaitre la situation de ce secteur et d’être en mesure de surmonter ses enjeux.
Vacance
En anglais “Vacancy“.
Est-ce que ce que tu regardes à acquérir à plus de 10% des logements vides et libres?
Si le secteur est en demande et que ce n’est qu’une histoire de rénover une ou deux unités pour les remplir, ce peut être une belle opportunité d’investissement.
Si, par contre, c’est parce que l’unité est dans l’arrondissement de la place Vendôme de Paris et bien peut-être que de passer ton tour serait une meilleure idée.
En fait, l’élément clé ici est de connaitre le secteur.
Si tu comprends que tout cela est dû à un mauvais management, à des loyers trop élevés ou à des unités à rénover, tu peux ajuster et créer ton opportunité.
À l’inverse si tu as un immeuble qui a 100% de ses unités louées à l’année cela peut être une autre belle opportunité pour toi d’en augmenter les loyers.
De règle générale, je vise les vacances inférieures à 5% du revenu brut de loyer.
La règle des 50% pour les dépenses
La règle la plus précieuse des investisseurs est la règle de pouce de 50%.
Lorsque tu analyses une propriété et que tu veux calculer rapidement sa rentabilité, son Cash-Flow.
Additionne le total des revenus de loyer moins la vacance et coupe le de moitié.
On assume que la première moitié est reliée à toutes les dépenses d’opération de l’immeuble.
De la moitié restante soustrait le service de la dette (voir plus bas) et tu devrais te retrouver avec une estimation rapide de ton Cash-Flow.
Le CAP Rate
Facile Facile.
Le CAP Rate ou taux de capitalisation exprime le rapport entre le bénéfice d’exploitation net d’un immeuble et sa valeur.
CAP Rate = BEN / valeur
C’est un pourcentage qui te permet de comparer des pommes avec des pommes.
Si j’investis dans cet immeuble versus celle-ci, à ce prix, quel sera le rendement que je peux m’attendre d’obtenir.
À quel prix dois-je acheter cet immeuble si je veux m’assurer d’un rendement de 10%?
Je vise un CAP rate de 12-15%.
Il y a trop de travail et de risque associé pour moi en deçà de ce pourcentage.
Ratio de couverture de la dette
Le RCD est le rapport entre le bénéfice d’exploitation net d’un immeuble et le remboursement annuel de la dette.
Pour faciliter ta lecture nous appellerons ça le BEN.
Le BEN, c’est ce qu’il te reste après la vacance et la perte de crédit et les dépenses d’exploitation divisé par ce que tu verses à l’institution financière.
Il est calculé comme suit: RCD = BEN / dette annuelle
Si ton BEN est juste suffisant pour payer ton hypothèque, alors ton BEN et ton service de la dette sont égaux et leur ratio est donc de 1,00.
Exemple: Tu génères 10 000$ et ça te coûte 10 000$ de dette annuelle. 10 000/10 000 = 1.
Aucun prêteur responsable n’est susceptible de fournir un financement s’il semble que la propriété aura à peine assez de revenus nets pour couvrir ses versements hypothécaires.
Les prêteurs vont regarder ton dossier si tu as un RCD d’au moins 1.20.
Si mon explication était simpliste tu comprendrais que cela signifie qu’aux yeux d’un prêteur ton revenu d’exploitation net doit être au moins 20% supérieur au service de la dette.
En tant qu’investisseur tu préfèreras un RCD de 1.3+.
Avec 30% de liquidité une fois la dette remboursée, tu t’assures une profitabilité même si tu rencontres un pépin durant l’année.
Cash-Flow
Vous connaissez probablement l’expression américaine: “Cash Flow is King”.
En français Cash-Flow signifie flux de trésorerie.
Puisque “CASH FLOW” sonne américain et money money, je vais utiliser ce terme.
L’idéal est de concentrer tes recherches sur une propriété avec un Cash-Flow élevé potentiel.
Tel que précisé dans la section “Vacance”, si le CF n’est pas positif actuellement, cela ne veut pas dire qu’il ne peut pas le devenir à court et moyen terme.
Tu achèteras peut-être alors une opportunité.
Attention au Cash-Flow négatif par contre.
Bien qu’une propriété puisse être améliorée pour encourager une augmentation du Cash-Flow, je ne suis pas en faveur d’acheter un immeuble où je dois retirer un montant de ma propre poche pour combler le manque à gagner.
Ce sentiment n’est pas agréable.
Un financement trop ambitieux a tendance à être la principale cause d’un Cash-Flow faible.
Je suis un ambassadeur de l’effet de levier.
J’adore utiliser l’argent qui est mis à ma disposition pour générer un rendement plus élevé.
Par contre, un effet de levier trop important peut entrainer des coûts de prêt plus élevé en plus des engagements reliés au service de la dette.
Ne tombe pas dans le piège de l’achat à crédit financé à 100 si tu n’as pas un assez gros coussin pour te protéger financièrement.
Pour ma part, je vise les propriétés qui rapportent au moins un Cash-Flow de 200$ par mois par porte.
Cash-on-Cash Return
Ça de tous les calculs, c’est de loin mon favori.
Dans tout.
Le marché boursier.
Le marché immobilier.
Les paris sportifs.
Tout.
Le Cash-on-Cash return est le retour que tu reçois basé sur l’argent que tu as investi.
Exemple: Tu investis 10 000$.
Tu fais un profit de 1 500$.
Ton COC ou ce que je préfère appeler ton “return on invested capital” (ROIC) est de 15%.
Plus le pourcentage est élevé plus tu retrouveras le total de ton montant initial investit rapidement.
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